계약 갱신 청구권 상황별 예시 모음

계약 갱신 청구권

서민들의 주택난에 대한 고통의 목소리가 날로 커져가고 있다고 합니다. 정부에서는 주거 복지 로드맵을 통하여 공공 임대 주택을 현재 160만호에서 2025년 240만호까지 확대할 계획을 발표하였습니다. 하지만 그럼에도 현재 전체 가구 중 600만 가구는 공공이 아닌 민간 전월세에 의존하는 주거 형태를 나타내고 있습니다. 이에 따라 무주택 서민들의 주거 안정을 위하여 임차인이 안심하고 거주할 수 있는 주거 환경을 구성하기 위해 임대차 제도가 개선되었습니다. 임대인과 임차인의 균형적인 관계를 조성하고 임차인이 보호받을 수 있는 임대차 시장의 조성을 목표로 시행되고 있으나 현재까지 정책이 시행된지 얼마 되지 않은 탓에 많은 사람들이 정확한 정보를 알지 못하고 헷갈려 하는 모습을 나타내고 있습니다. 오늘은 주택임대차보호법과 주동산 거래 신고 등에 관한 법률에 속하는 계약 갱신 청구권에 대한 정보에 대해 알아보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

 

이해하기 쉬운 계약 갱신 청구권 Q&A

현재 임차인은 기본적으로 전세를 2년간 거주하게 됩니다. 또 만료 기간이 지나기 전에는 반드시 갱신 또는 퇴거 의사를 밝히거나 묵시적 연장을 통하여 거주 기간을 늘려야 합니다. 하지만 반대로 만료 기간이 종료됨과 동시에 임대인의 요구에 따라 퇴거를 해야 할 수도 있습니다.

 

 

계약 갱신 청구권이란?

임차인이 희망할 경우 1회의 갱신을 청구할 수 있는 권리입니다. 쉽게 말하면 임차인이 원한다면 2년 거주 후 갱신 청구권을 활용하여 2년 동안 더 거주할 수 있다는 의미입니다. 임차인은 갱신 청구권을 1회 행사할 수 있으며 임대차의 존속 기간은 2년으로 지정됩니다.

 

청구 기간은?

임대차 약정이 끝나기 6개월전부터 1개월전까지 계약 갱신 청구권을 활용할 수 있습니다. 다만 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결하거나 갱신된 경우 6개월전부터 2개월전까지의 기간으로 갱신 청구가 가능합니다. 또한 초일불산입원칙이 적용되어 계약이 만료되는 1개월전까지 임대인에게 갱신 의사가 반드시 도달되어야 합니다.

 

청구권 행사 방법은?

특별한 제한은 없으며 구두, 문자, 이메일 등의 방법으로 모두 행사할 수 있습니다. 다만 추후 발생할 수 있는 분쟁을 예방하기 위해서 내용증명 우편 등의 확실한 증거를 남겨두는 것이 안전합니다.

 

보증금 증감 조건은?

계약 갱신 청구권 행사시 기존의 임대차와 동일한 조건이 적용되며 2년간의 거주 기간이 보장됩니다. 다만 보증금의 경우 기존 금액의 5% 범위내에서 증감이 가능합니다.

 

집주인이 갱신을 거절한다면?

임대인의 경우 임차인이 법적으로 보장된 갱신 청구권을 요구할 경우 정당한 사유가 없다면 거절할 수 없습니다. 예를 들어 집주인이 실거주를 목적으로 퇴거를 요청한다면 이는 정당한 사유에 해당하므로 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.

 

집주인이 실거주를 사유로 갱신을 거절했다가 다른 사람에게 주택을 임대했다면?

집주인이 실거주를 하겠다고 하여 갱신 청구권을 거절하였다가 정당한 사유없이 내가 아닌 제 3자에게 주택을 임대했다면 임대인은 임차인이 받게 된 손해를 배상해야 합니다.

 

허위 갱신 거절로 인한 손해 배상액 산정
1. 임차인과 임대인간의 손해배상 예정액	2. (1)이 없을 경우 법정 손해배상 예정액 중에서 가장 큰 금액 - 갱신의 거절 당시 월임대료의 3개월분 - 임대인이 새 임차인에게 받은 월임대료 - 갱신 거절 당시 월임대료의 2년분 - 갱신 거절로 인하여 임차인이 받은 손해액 ※ 전세는 전액 월세로 전환하며 법정 전환율인 4%가 적용됨

 

 

 

갱신 청구권을 총 몇회 사용이 가능한가요?

• 임차인은 1회에 한하여 청구권 행사가 가능합니다.
• 갱신 청구권 1회 행사로 2년간의 거주 기간이 보장됩니다.

 

 

묵시적 갱신도 계약 갱신 청구권 행사로 볼 수 있나요?

묵시적 갱신은 임차인이 전월세 만료 기간이 종료되더라도 퇴거 또는 조건 변경 등의 통지가 없을 때 기존의 임대차와 똑같은 조건으로 임대차가 이뤄진다는 제도입니다. 그렇기 때문에 묵시적 갱신과는 별개이며 갱신 청구권 행사로 보지 않습니다.

 

 

묵시적 갱신 후 계약 갱신 청구건을 행사할 수 있나요?

앞서 말했듯이 묵시적 갱신과 갱신 청구권은 별개이므로 청구권을 행사할 수 있습니다. 또 마찬가지로 묵시적 갱신으로 거주 후 기간이 끝나기 전 6개월 ~ 1개월전까지 갱신 청구건을 행사하여야 합니다.

 

 

현재 전세 & 월세 거주중인데 법이 시행되면 곧바로 청구권 사용이 가능한가요?

현재 거주중인 주택의 만료 기간이 1개월 이상 남아있다면 청구권을 행사할 수 있습니다. 반대로 1개월 미만으로 남아있을 경우 갱신 청구권의 행사가 불가능합니다. 또 앞서 말했듯이 2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 경우 2개월 이상의 기간이 남아있어야 갱신을 요구할 수 있습니다.

 

 

이미 몇번 갱신을 해서 계속 거주하고 있는데 청구권 행사가 가능한가요?

기존의 갱신 여부나 거주 기간과는 관계 없이 동일하게 1회에 한하여 갱신 요구권 행사가 가능합니다. 이 제도는 몇년간의 거주 기간인지가 중요한 것이 아니고 임차인이 1회에 한하여 청구권을 행사하고 2년간 연장할 수 있는 것이 핵심입니다.

 

퇴거를 예정하고 있어서 보증금을 일부 돌려받은 상태인데 다시 갱신할 수 있나요?

보증금을 일부 돌려받았더라도 임차인의 지위를 유지하고 있는 동안에는 동일하게 계약 청구 갱신권을 1회 행사할 수 있습니다. 또 임대차 기간이 종료되었더라도 보증금을 반환받지 못한 상태라면 임대차 관계가 지속되는 것으로 간주됩니다.

 

법이 시행되기 전에 임대인이 갱신을 거절하고 제 3자와 임대차 계약을 했는데 갱신을 요구할 수 있나요?

법이 시행되기 전 임대인이 제 3자와 이미 임대차 약정을 체결했다면 갱신 청구권을 행사할 수 없습니다. 다만 임대인은 법이 시행되기 전 제 3자와 약정을 했다는 사실을 명시적으로 입증해야 합니다. 또 법이 시행된 이후 제 3자와 약정을 체결한 경우 현 임차인에게 계약 갱신 청구권 행사 권리가 주어지므로 임대인은 갱신 요구를 거절할 수 없습니다.

 

 

임대인과 임차인이 상호 합의에 따라 갱신을 하면서 보증금을 올려주기로 했는데, 집주인에게 이번에 개정된 주택임대차보호법에 따른 5% 임대료 증액 상한 적용을 요구할 수 있나요?

가능합니다. 예를 들어 2021년 1월 1일을 기준으로 갱신을 하면서 임대료를 10% 올려준다고 했을 때 이번에 새롭게 갱신한 기간에 대해 계약 갱신 청구권을 사용하여 5% 미만으로 임대료를 조정할 수 있습니다. 또는 기존의 증액된 임대차 관계를 유지하다가 다음 갱신 기간에 갱신 청구권을 행사할 수도 있습니다.

 

갱신 청구권 행사를 하면 무조건 2년 동안 거주해야 하나요?

2년간의 갱신 청구권을 했사했더라도 임차인은 언제든지 임대인에게 해지를 요구할 수 있으며 통지 후 3개월이 지나면서 효력이 발생합니다. 다만 임차인이 임대인에게 해지를 요구했더라도 기간 만료전일 경우 3개월간의 임대료를 납부해야 합니다.

 

청구권 행사 후 다시 임대차 계약서를 작성해야 되나요?

동일한 임대차 조건으로 갱신된 것이므로 굳이 작성해야 할 필요는 없습니다. 다만 임대인과 임차인 사이에서 임대료 변경 등 조건 변경 등의 합의된 내용이 있을 경우 이를 명시할 수 있는 증거 서류를 작성해두는 것이 좋습니다.

 

 

전세에서 월세로 전환이 가능한가요?

기존과 동일한 조건으로 임대차 갱신이 되는 것이므로 전세에서 월세로의 전환은 불가능합니다. 다만 상호간의 합의가 있을 경우 전환이 가능하며 법정 전환율의 적용을 받습니다.

 

임대인은 갱신 청구권 행사 기간 동안 주택을 매도할 수 없나요?

임차중인 주택이더라도 주택의 매도와는 아무런 관계가 없습니다.

 

새 집주인이 직접 거주를 희망한다면?

법 시행 이전에 집주인이 변경되고 새 집주인이 직접 거주를 원한다면 기존 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있습니다. 다만 마찬가지로 6개월 ~ 1개월 전까지 갱신의 거절 의사를 반드시 표시해야 합니다.

 

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국토교통부

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임대차 3법 내용

계약 갱신 청구권이 포함된 임대차 3법은 임차인과 임대인이 대등하게 협상할 수 있도록 유도하는 제도입니다. 갱신에 대한 청구권 뿐만 아니라 전월세 상한제, 임대차 신고제가 같은 제도안에 포함되어 있습니다.

 

전월세 상한제

임대차 갱신시 임대료의 상한을 5%내로 제한하는 제도입니다. 임대료의 급등을 차단하여 임차인들의 부담을 줄이는데 도움이 되는 제도입니다. 다만 증액 상한ㅇ르 5%로 제한하되 지자체에서 지역의 시장 여건을 고려하여 달리 정할 수 있도록 지정하였습니다.

 

임대차 신고제

임대차 신고제 시행에 따라 전월세 갱신 시 30일 내에 주택의 소재지의 관청에 신고를 반드시 해야 합니다. 임차인들에게 시의성 있는 실거래 정보를 제공하는 역할을 할 수 있을 것으로 예상됩니다.

 

 

 

 

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